Immagina di aver trovato l’acquirente giusto per casa tua. Prezzo concordato, proposta firmata, data del rogito fissata.
Poi il tecnico fa i controlli e ti dice: “questo muro, nei disegni depositati in Comune, è 10 centimetri più in là.”
Tu in quella casa ci vivi da vent’anni e quel muro non l’hai mai toccato ma a quel punto conta poco: la casa non corrisponde ai documenti e il rogito rischia di slittare.
Succede più spesso di quanto si pensi, perché tante case non sono state costruite al centimetro come sulla carta.
La buona notizia è che dal 2024, con il decreto Salva Casa, le regole su queste piccole differenze sono più larghe. Si chiamano tolleranze: sono scostamenti che la legge non considera abusi, entro certi limiti.
In questo articolo ti spiego quali sono questi limiti, come capire se la tua casa ci rientra e cosa serve al momento del rogito.
IN BREVE:
- Le tolleranze sono piccole differenze tra la casa com’è davvero e il progetto approvato, che la legge non considera abusi.
- Per i lavori finiti entro il 24 maggio 2024 il margine va dal 2% al 6%, in base a quanto è grande la casa. Per i lavori successivi resta il 2%.
- Alcune imprecisioni “di cantiere”, come una porta interna spostata, non sono più un problema.
- Per vendere serve una dichiarazione firmata da un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che attesta che la differenza rientra nella tolleranza.
- Le tolleranze non sistemano lavori fatti senza permesso, come una veranda o una tettoia aggiunte dopo.
Tolleranze costruttive ed esecutive: qual è la differenza?
Partiamo dalle basi. Quando una casa viene costruita o ristrutturata, serve un permesso del Comune con il progetto allegato. In linguaggio tecnico si chiama titolo edilizio: può essere una vecchia licenza, una concessione, un permesso di costruire o una SCIA, a seconda dell’epoca e dei lavori.
Quel progetto dice quanto devono essere alti i soffitti, quanto deve essere grande la casa, dove vanno i muri e le porte.
Poi però c’è la realtà del cantiere, dove raramente tutto viene al millimetro.
La tolleranza funziona un po’ come l’autovelox: se il limite è 50 e passi a 51, nessuno ti considera un pirata della strada. C’è un piccolo margine e qui il “limite” è il progetto approvato e il margine è la tolleranza.
La legge (l’articolo 34-bis del Testo unico dell’edilizia, modificato dal Salva Casa) ne prevede di due tipi:
- tolleranze costruttive: riguardano le misure. Altezza, superficie, volume, distanze, in questi casi la legge fissa delle percentuali;
- tolleranze esecutive: riguardano le piccole imprecisioni di cantiere. Un muro non perfettamente dritto, una porta interna in un altro punto, una finitura diversa. In questi casi non ci sono percentuali ma condizioni precise da rispettare.
In entrambi i casi deve trattarsi di differenze nate mentre si facevano lavori autorizzati. Un’opera aggiunta dopo, senza permesso, è un’altra storia (ci arriviamo).
Le 5 soglie: quale vale per la tua casa?
Per i lavori finiti entro il 24 maggio 2024, il margine cambia in base alla superficie utile della casa. La superficie utile è data, per dirla semplice, dai metri quadri calpestabili.
Più la casa è piccola, più il margine è largo:
| Superficie utile della casa | Tolleranza |
| Meno di 60 m² | 6% |
| Da 60 a meno di 100 m² | 5% |
| Da 100 a meno di 300 m² | 4% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Oltre 500 m² | 2% |
Attenzione a un equivoco molto comune: la percentuale non sono metri quadri in più che puoi aggiungere alla casa. È un margine che si applica alla singola misura del progetto.
Facciamo un esempio. Hai un appartamento di 80 m², quindi sei nella fascia del 5%. Se il progetto prevedeva soffitti alti 3 metri, il 5% di 3 metri sono 15 centimetri. Quindi, per l’altezza, una differenza fino a 15 centimetri rientra nella tolleranza.
Due precisazioni importanti:
- contano i metri quadri del progetto originale, non quelli di oggi. Se un appartamento grande è stato diviso in due più piccoli dopo, non si può usare la percentuale più favorevole della casa piccola;
- distanze e requisiti igienico-sanitari (per esempio le altezze minime e la luce naturale nelle stanze in cui si vive) hanno un limite fisso del 2%, anche per i lavori più vecchi.
La data decisiva: il 24 maggio 2024
Le soglie dal 2% al 6% valgono solo per i lavori finiti entro il 24 maggio 2024, cioè il giorno prima dell’entrata in vigore del Salva Casa.
Per i lavori finiti dopo vale la regola di sempre: 2%, qualunque sia la grandezza della casa.
Conta la data di fine lavori, non quella in cui vendi o in cui scopri la differenza.
E qui c’è un punto da non sottovalutare: la data la deve dimostrare il proprietario. Di solito si usa la comunicazione di fine lavori presentata in Comune o altri documenti che provano quando sono state fatte le opere. Se quei documenti non li trovi, è un problema. Conviene cercarli per tempo.
Le differenze “di cantiere” che non sono più un problema
Per i lavori finiti entro il 24 maggio 2024, il Salva Casa ha allargato l’elenco delle imprecisioni considerate tolleranze. Tra queste ci sono:
- una casa costruita un po’ più piccola del progetto;
- elementi decorativi previsti nel progetto ma mai realizzati (purché non abbiano funzione strutturale);
- piccole irregolarità dei muri esterni e interni;
- una porta interna in una posizione diversa da quella del progetto;
- lavori di manutenzione ordinaria eseguiti in modo diverso;
- errori del progetto corretti direttamente in cantiere;
- errori nei disegni.
Valgono anche, in generale, piccole modifiche alle finiture e una diversa posizione degli impianti e delle opere interne.
Quindi sì: quel muro 10 centimetri più in là, o quella porta spostata, possono rientrare nella tolleranza.
Possono, non è automatico. Un tramezzo spostato che, per esempio, rende una stanza più piccola del minimo previsto per legge non è più una semplice imprecisione e in ogni caso queste differenze non devono rendere la casa meno sicura o abitabile.
Il documento che serve al rogito: chi lo firma e quando farlo
Se una differenza rientra nella tolleranza, non serve una sanatoria (cioè la pratica per mettere in regola un lavoro fatto senza permesso, di solito pagando una sanzione). Per la legge, semplicemente, non è un abuso.
Questo però non vuol dire che basti la tua parola. Al notaio dici “è solo qualche centimetro” e la questione è chiusa? No.
Serve un tecnico abilitato, cioè un geometra, un architetto o un ingegnere, che:
- confronta il progetto depositato in Comune con la casa com’è oggi;
- verifica quando sono stati fatti i lavori;
- controlla che la differenza rientri davvero nella tolleranza.
Poi firma una dichiarazione asseverata: una dichiarazione ufficiale in cui si assume la responsabilità di quello che attesta. Questa dichiarazione viene allegata all’atto di compravendita.
Quando conviene farla? Prima di mettere la casa in vendita, e comunque prima di fissare la data del rogito. Se il tecnico scopre che la differenza non rientra nella tolleranza, servirà una sanatoria, e una sanatoria richiede tempo e soldi. Meglio saperlo subito che a trattativa avviata.
Non è un caso se i problemi con i documenti sono tra i motivi più comuni per cui il rogito rischia di slittare.
Cosa la tolleranza non copre
Le tolleranze servono per le piccole differenze. Non sono un condono e non rimettono in regola i lavori fatti senza permesso. In particolare non coprono:
#1 – Le differenze oltre la soglia
Se la differenza supera la percentuale della tua fascia, non è più una tolleranza. Serve una sanatoria, se possibile.
#2 – Distanze e requisiti igienico-sanitari oltre il 2%
Qui il limite resta il 2% per tutti, come abbiamo visto.
#3 – Le opere aggiunte dopo
Una tettoia, una veranda, un soppalco costruiti in un secondo momento non sono “imprecisioni di cantiere”: sono opere nuove. Lo ha chiarito anche il TAR del Lazio con una sentenza del 26 marzo 2026, proprio sul caso di una tettoia aggiunta.
#4 – I cambi di destinazione d’uso e i lavori senza permesso
Trasformare una cantina in una camera, o costruire senza alcun permesso, non rientra nelle tolleranze. Per questi casi esistono altre procedure di sanatoria, quando la legge le ammette. Ne abbiamo parlato nell’articolo sugli abusi edilizi che bloccano la vendita.
#5 – Immobili vincolati e zone sismiche
Se la casa è un immobile vincolato (cioè tutelato per il suo valore storico, artistico o paesaggistico), le tolleranze di cantiere non si applicano. Nelle zone sismiche il tecnico deve anche attestare che la differenza rispetti le norme antisismiche. E in nessun caso una tolleranza può danneggiare i diritti dei vicini.
Le tolleranze perdonano qualche centimetro, non una stanza in più. Non servono a dare corda ai furbetti ma a venire incontro a piccole imprecisioni della casa.
Come ti proteggiamo in Domus: il Bollino Immobile Garantito che aiuta proprietari e acquirenti
Il momento peggiore per scoprire che la casa non corrisponde ai documenti è quando hai già un acquirente e una data dal notaio. Per questo, con il metodo CasaVenduta®, i controlli li facciamo prima di mettere in vendita la casa.
È quello che chiamiamo Bollino Immobile Garantito:
1️⃣ Controlliamo i documenti della casa: visura catastale e ipotecaria, atto di provenienza (il documento con cui sei diventato proprietario), agibilità e impianti.
2️⃣ Verifichiamo che casa e documenti corrispondano, dal punto di vista urbanistico e catastale. È qui che escono le differenze come quel famoso muro.
3️⃣ Avviamo subito l’accesso agli atti, cioè la richiesta al Comune di vedere i progetti depositati, che in alcuni comuni può richiedere anche 30-60 giorni – così i tempi della burocrazia non rallentano la vendita.
4️⃣ Prepariamo un dossier tecnico da consegnare all’acquirente, che compra sapendo che la casa è in regola.
Se emerge una differenza, la scopri subito e hai il tempo di capire con il tecnico se è una tolleranza o se va sistemata in un altro modo. Senza fretta e senza una trattativa in bilico e potendo contare spesso anche sul nostro aiuto (la nostra esperienza ci permette di avere contatti con tanti tecnici e professionisti nelle varie zone).
Se stai pensando di vendere: la checklist
✅ Recupera il progetto della casa (o chiedi a un tecnico di fare l’accesso agli atti in Comune).
✅ Cerca la data di fine lavori: è quella che decide se puoi usare le soglie fino al 6% o solo il 2%.
✅ Fai confrontare a un tecnico il progetto, la planimetria catastale e la casa com’è oggi.
✅ Se c’è una differenza entro la tolleranza, fatti preparare la dichiarazione asseverata per il rogito.
✅ Se la differenza va oltre, valuta la sanatoria prima di cercare un acquirente.
✅ Non fissare la data del rogito finché questi controlli non sono chiusi.
Vuoi prepararti prima di mettere in vendita? Scarica la nostra guida gratuita “Devi vendere casa?”: ti spiega come vendere al prezzo più alto evitando gli errori su prezzo, annuncio e gestione delle visite che finiscono per costringere a ribassare.
Meglio scoprirlo oggi che il giorno prima del rogito
Quei 10 centimetri di muro, nella maggior parte dei casi, non sono un dramma. Dal Salva Casa, molte piccole differenze si sistemano con una dichiarazione del tecnico.
Il vero problema è scoprirle tardi, quando hai un acquirente in attesa e una data dal notaio.
Se stai pensando di vendere, richiedi la valutazione gratuita ValuPro+: ti diciamo a che prezzo puoi vendere la tua casa e, con il Bollino Immobile Garantito, controlliamo i documenti prima di metterla in vendita.
CLICCA QUI SOTTO
Oppure se vuoi saperne di più clicca qui —>> www.casa-venduta.it
Vuoi venire a trovarci in ufficio?
Siamo a:
→ Collecchio – Via Sandro Pertini 1/A
→ Martinengo – Via Trieste 37
→ Treviglio – Via Roma 12
Domande frequenti sulle tolleranze costruttive (FAQ)
Cosa sono le tolleranze costruttive?
Sono piccole differenze tra la casa com’è davvero e il progetto approvato dal Comune che, entro certi limiti, la legge non considera abusi edilizi. Sono regolate dall’articolo 34-bis del Testo unico dell’edilizia, modificato dal decreto Salva Casa nel 2024.
Qual è la differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive?
Le costruttive riguardano le misure (altezza, superficie, volume, distanze) e hanno delle percentuali. Le esecutive riguardano le piccole imprecisioni di cantiere, come una porta interna spostata o una finitura diversa, e non hanno percentuali ma condizioni da rispettare.
Quanto è la tolleranza con il Salva Casa?
Per i lavori finiti entro il 24 maggio 2024 va dal 2% al 6%, in base alla superficie utile della casa: 6% sotto i 60 m², 5% da 60 a meno di 100 m², 4% da 100 a meno di 300 m², 3% da 300 a 500 m², 2% oltre i 500 m². Per i lavori successivi resta il 2%.
La tolleranza vale anche per i lavori fatti dopo il 24 maggio 2024?
Sì, ma solo nella misura del 2%, uguale per tutte le case.
Una porta interna spostata è un abuso edilizio?
Non necessariamente. Se lo spostamento è avvenuto durante lavori autorizzati e non viola altre regole (per esempio le misure minime delle stanze), può rientrare nelle tolleranze di cantiere. Lo deve verificare un tecnico.
Posso usare la tolleranza per ingrandire casa?
No. La tolleranza non sono metri quadri in più da aggiungere: è un margine sulle misure del progetto, che serve a “perdonare” le imprecisioni nate durante i lavori.
Che documento serve per vendere una casa con una piccola difformità?
Se la differenza rientra nella tolleranza, serve una dichiarazione asseverata firmata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che viene allegata all’atto di compravendita. Non serve la sanatoria.
Cosa succede se la differenza supera la tolleranza?
Non è più una tolleranza: per vendere tranquillo bisogna valutare con un tecnico se e come mettere in regola la casa con una sanatoria, che richiede tempo e di solito il pagamento di una sanzione.
La tolleranza copre una veranda o una tettoia aggiunte dopo?
No. Le tolleranze valgono per le differenze nate durante lavori autorizzati, non per opere nuove costruite in un secondo momento. Lo ha confermato anche il TAR del Lazio con una sentenza del 26 marzo 2026.
Quando conviene far controllare la casa?
Prima di metterla in vendita e comunque prima di fissare il rogito. Così, se c’è qualcosa da sistemare, hai il tempo di farlo senza mettere a rischio la trattativa.
