La settimana scorsa mi sono imbattuto in 2 clienti (una coppia di fidanzati di circa 30 anni).
Fissano il primo appuntamento con me e mi raccontano di aver già visto case di diverse tipologie e prezzi.
Dopo avergli fatto le prime domande di rito gli domando: “quale è la vostra capacità di spesa?”
La loro risposta è stata talmente ambigua che il giorno dopo ho deciso, per la prima volta nella mia vita, di giocare la loro combinazione di numeri al superenalotto…. non si sa mai…
I ragazzi avevano girato già 3 agenzie immobiliari e stavano già cercando casa da circa 2 mesi. E li mi son bloccato e spiegandogli il grosso rischio a cui stavano andando incontro.
Ma quale è il rischio?
-“”” Vai in agenzie immobiliari diverse, vai a vedere case di target diversi, ne vedi 1, 2, 3,…… 8, 9, 10.
-Dopo lo sfinimento e la confusione da visita immobili, magari fai una proposta di acquisto su quella che ti piace di più (lo farei anch’io se mi mettono in paragone un’appartamento e poi mi fan vedere una villa singola con piscina…. eh… le tecniche persuasive da venditore di una volta…), poi l’agente immobiliare ti presenta il suo broker per la richiesta di mutuo.
-Poi dopo mesi di richieste di mutuo di banca in banca, vedrai svanire davanti ai tuoi occhi l’opportunità della tua vita (o quello che ti avevano fatto credere che fosse) perchè ti daranno la brutta notizia che non te la potrai permettere.
-O al contrario l’agente immobiliare ti porta a vedere case di un target inferiore a quello che ti puoi permettere fino a farti scegliere una casa, probabilmente perchè ha in testa solo i propri immobili in portafoglio e perchè magari “pensa” di venderti “l’affare dell’anno”….. ma solo dopo l’acquisto ti renderai conto che ti potevi permettere di meglio e rimpiangerai il momento che hai deciso di farti convincere che era l’affare della tua vita…”””
Quanto tempo sprecato……
Se stai decidendo di acquistare casa, un importantissimo passo, prima ancora di iniziare a girare le agenzie immobiliari o cercare su internet è quello di capire quale è la tua capacità reddituale.
Ma torniamo ai ragazzi di settimana scorsa,
Dopo avergli spiegato che avevano “buttatto via” il loro preziosissimo tempo nel veder case che non erano in target con la loro potenzialità, inizio a spiegargli che è molto più efficace, prima di iniziare a vedere una qualsiasi casa, sapere quanti soldi puoi permetterti di spendere per raggiungere più velocemente il loro obiettivo
- Ma come faccio???
Non è una cosa semplice, dovremmo iniziare dalla base.
La prima cosa da sapere è quanti soldi hai a disposizione se “domani” decidi accaparrarti un immobile. (praticamente quanto hai a disposizione in soldi liquidi pronti all’uso)
La seconda cosa è quanto ammonta la tua capacità di mutuo.
Mi spiego meglio, il criterio fondamentale preso in considerazione da una banca per la restituzione del mutuo è la capacità di rimborso: solitamente viene utilizzato il rapporto rata/reddito, che non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo di tutti i richiedenti. Il fine è quello di non caricare eccessivamente il budget personale. Questa valutazione può comunque cambiare a seconda del tipo di reddito e dei criteri stabiliti dalla banca, ma in media è quello.
Ora lo spiego con un esempio:
Reddito 1:
Dipendente a tempo Indeterminato € 1.200/mese (14 mensilità), nessun prestito in corso.
Il calcolo medio (dico medio perchè ogni banca applica calcoli diversi) sarà:
€ 1.200 x 14(mensilità) : 12(rate mutuo) = 1.400 x 30%=
420 €/mese (rata massima applicabile)
Reddito 2:
Autonomo Reddito Netto Annuo (tolte le tasse) € 25.000, nessun prestito in corso.
Il calcolo medio sarà:
€ 25.000 / 12 (mensilità) = 2.083 x 30% =
625 €/mese (rata massima applicabile)
e quindi il cacolo dei due redditi sarà:
€ 625 + € 420 = € 1.045 (rapporto rata/reddito o rata massima)
Ora cerca di simulare un mutuo, per farlo in maniera molto indicativa puoi andare su un qualsiasi sito di mutui ad esempio mutuionline.it oppure mutuofacile.it (cerca di simulare il mutuo in diversi anni e stai sempre un po’ più basso…. le condizioni indicate sul sito sono sempre le migliori su una percentuale di acquisto casa che arriva ad un massimo dell’80%)
Per farti un esempio facile facile, ho calcolato un mutuo a tasso fisso del 3% e con una rata di 1.045 € una banca potrà erogarti:
Un importo di € 250.000 circa di durata 30 anni
Un importo di € 220.000 circa di durata 25 anni
Un importo di € 190.000 circa di durata 20 anni
e così via.
Beh… io l’ho messa giù semplice, le situazioni sono veramente molteplici, ma almeno spero di averti dato un’indicativa da cui partire e fare i primi ragionamenti da solo.
Ovviamente il prossimo passo è di andare nella tua banca a chiedere quale secondo loro è la tua capacità massima di mutuo…. ma non soffermarti solo a una, le banche non ragionano tutte alla stessa maniera.
Credimi, è inutile iniziare a vedere case se non sai indicativamente quanto è il budget che una banca sarà disposta a finanziarti.
Ma va beh, tu questi errori non li farai perché se sei finito su questo articolo vuol dire che sei una persona che si informa prima di fare dei passi importanti onde evitare di sbagliare, perdere tempo e demoralizzarti dopo diversi sforzi andati a vuoto.
…. e i due ragazzi?
Abbiamo già calcolato la loro capacità di mutuo e ora che abbiamo definito il loro vero budget gli stiamo cercando la casa della loro vita… 🙂
I miei consulenti sono allenati a capire sin dal primo appuntamento i possibili target di immobili che potresti avere senza farti perdere tempo e liberandoti dal peso di essere chiamato da una moltitudine di agenti immobiliari che non conosci che ti proporranno anche case che non ti interesseranno.
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Buon Acquisto!
Giuseppe Frigerio
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