Come acquistare casa anche se la banca in questo momento non ti vuole sganciare neanche un euro.

 

“Il mio direttore di banca è differente”…

Questa è la frase con la quale Claudia e Marco hanno esordito, dopo aver scoperto da me che non avrebbero potuto (per il momento) accedere ad un mutuo. 

Beh, questa frase la sento spesso, ed è stato difficile fargli cambiare idea dato che il loro direttore di banca, senza neanche aver analizzato i loro documenti, gli aveva promesso di concedergli un mutuo. 

D’altronde gliel’ha detto un direttore di banca, forse lo stesso direttore che, anni fa, consigliava ai loro genitori di acquistare azioni Parmalat oppure Bond Argentina dicendo che erano investimenti sicuri…

A questo punto, prima di andare avanti col mio lavoro di ricerca, consiglio a Claudia e Marco di farsi fare un vero e proprio check mutuo, facendo analizzare i propri documenti reddituali e firmando una richiesta di finanziamento direttamente alla loro banca.

Risultato: 4 settimane in attesa per sentirsi dire che in questo momento non potevano accedere ad un mutuo. (giuro che non porto sfiga, ma 4 settimane prima avevo già analizzato la loro pratica e non rientrava in nessun parametro bancario) 

Dopo questa notizia il morale di Claudia e Marco non era uno dei migliori, tant’è che ritornano da me con la richiesta di abbandonare per almeno un’anno la ricerca, consapevoli di buttare via altri 12/18 mesi di affitto. 

Ma una soluzione c’è sempre.

Prima di rivelarti come abbiamo risolto la loro situazione e, per evitare che anche tu cada nelle braccia del direttore ammico di famiglia (si l’ho scritto con 2 M) che ti darà qualche soluzione sbagliata senza neanche sottoporre alla propria banca tutta la tua documentazione, voglio dirti esattamente quali sono i 4 principali parametri che vengono utilizzati da TUTTE le banche prima di decidere se concederti o no questo benedetto mutuo per l’acquisto della tua nuova casa.

Non voglio che Tu affronti lo stesso calvario che Claudia e Marco hanno affrontato tra la ricerca di una casa (2 mesi e mezzo) per poi sapere che non era il momento di avere un mutuo (altre 4 settimane).

Ecco i principali criteri bancari :

1. L’età dei richiedenti: Principalmente una banca concede un mutuo a tutte le persone che hanno dai 18 anni in su. Tuttavia, esiste anche un limite di età del quale bisogna tenere conto. Infatti, la maggioranza delle Banche non concede mutui che sarebbero estinti oltre il 75esimo anno di età del richiedente. Un esempio pratico: per accedere ad un mutuo di durata trentennale non si dovrebbero superare i 45 anni di età oppure, per lo stesso criterio, non puoi richiedere un mutuo che duri 20 anni se superi i 55 anni.
2. Qual è la storia finanziaria dei richiedenti: Questo è un elemento fondamentale in fase di valutazione. Detto in senso pratico la banca va a controllare se, in precedenza, hai già richiesto finanziamenti e se li hai pagati regolarmente. ATTENZIONE, se non hai mai richiesto finanziamenti (perché probabilmente non ne hai mai avuto bisogno) per la maggior parte delle banche è un elemento che può abbassarti la valutazione, perché non hai uno storico. 
3. Quanto vale la casa posta a garanzia: Altro criterio vincolante. E qui partono le diverse interpretazioni delle banche. Detto in maniera ipersemplificata la banca copre l’80% del valore di compravendita della casa. Significa che se la casa che vorresti comprare costa 100.000 € e viene valutata 100.000 €, la banca ti finanzierà 80.000€ i restanti 20 più tutte le spese dovrai averli di tasca sua… se ti mancano anche 1.000€ NIENTE MUTUO! La banca ti concederà solo l’80% del valore di compravendita. 
4. La capacità di rimborso del richiedente: Qui la banca valuta la compatibilità tra importo del mutuo e il tuo reddito, tenendo conto della soglia minima di sussistenza (ma questa cosa la spiego meglio QUI) La capacità di rimborso spesso è assoggettata al fatto che tu lavori a tempo INDETERMINATO da diverso tempo in un’azienda che non sia a rischio. Quindi se per caso  tu lavori da 4 anni a tempo determinato NIENTE MUTUO. Se hai appena aperto la Partita Iva e non hai uno storico NIENTE MUTUO, (insomma, basta una piccola virgola sbagliata che non piace alla banca e… NIENTE MUTUO, anche se tu avessi l’anticipo, e magari paghi da più anni l’affitto di una casa!!!)

A questo punto se stai cercando di comprare casa e non hai almeno questi parametri al posto giusto avrai 2 scelte:

1. Aspettare di avere tutti i parametri al proprio posto (restando in affitto per diverso tempo e perdendo soldi)
2. Puntare sulla ricerca di immobili che hanno la possibilità di essere acquistati con uno di questi tipi di formula: Affitto a riscatto o acquistarla con patto di riservato dominio o un’acquisto a rate.

Ecco le 3 Soluzioni per Acquistare Casa se in questo momento la banca non ti vuole concedere un mutuo: 

1. L’Affitto a riscatto e il “Rent to Buy” , ma lo spiego meglio qui 
2. Il Patto di Riservato Dominio (E qui ti rimando a vedere il blog del Notaio D’Ambrosio qui)
3. Effettuare una acquisto a rate con clausola risolutiva per il caso di inadempimento dell’acquirente del pagamento delle rate (se vai avanti a leggere lo approfondisco meglio)

Il Patto di Riservato Dominio e la vendita a rate con clausola risolutiva.

Nel diritto italiano, la vendita con patto di riservato dominio, o vendita con riserva della proprietà è un contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa, regolato ai sensi dell’articolo 1523 del codice civile.

In pratica riesci a tenere il prezzo della casa inalterato dilazionandone il pagamento nel tempo. 

La differenza sostanziale tra il Patto di Riservato Dominio e la vendita a rate con clausola risolutiva in caso di inadempimento è che:

• nel Patto di Riservato dominio il trasferimento della proprietà viene fatto con il pagamento dell’ultima rata (e quindi anche le relative agevolazioni e non)
• Nella vendita a rate con clausola risolutiva per il caso di inadempimento dell’acquirente del pagamento delle rate il trasferimento della proprietà avviene immediatamente ma l’atto si risolve (e la casa torna al venditore) se l’acquirente non paga alle scadenze.

Ricapitolando, nell’acquisto a rate con clausola risolutiva per inadempimento, hai la possibilità di pagare un piccolo anticipo e saldare il resto dell’importo con un versamento mensile (come se fosse un affitto ma nel frattempo abbassi il capitale) e all’interno dell’atto si può inserire l’impegno che, appena si creino le condizioni, venga trovato un istituto disposto a concedere il mutuo.

Insomma, se in questo momento non hai una delle tantissime condizioni bancarie per ottenere un mutuo ( lavori a tempo determinato da anni, non sei ancora arrivato alla quota del 20% di acconto ecc) puoi utilizzare questa soluzione per acquistare casa tua e nel frattempo accumulare quello che la banca richiede per farti finanziare il restante 80%.

Sta a te come nel tuo caso gestire la situazione. 

Se hai bisogno di ulteriori informazioni scrivi a —>>> info@domusrealestate.it

Ah, con Claudia e Marco non è stato difficile, nei 2 mesi successivi abbiamo concluso un accordo con un nostro costruttore e gli abbiamo venduto “a rate” la loro nuova casa. 

I miei consulenti sono allenati a capire sin dal primo appuntamento i possibili target di immobili che potresti comprare senza farti perdere tempo e liberandoti dal peso di essere chiamato da una moltitudine di agenti immobiliari che non conosci e che ti proporranno anche case che non ti interesseranno.

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Verrai contattato da un mio consulente e insieme ad un nostro consulente di mutui valuterete la tua capacità di mutuo per poi scegliere insieme la soluzione più giusta per te senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari impreparati.

Buon Acquisto!

Giuseppe Frigerio