Immagina di avere in un cassetto l’APE della tua casa. Stessa caldaia, stessi infissi, stesso isolamento di quando è stato fatto. Ora immagina di ricalcolarlo oggi: il risultato potrebbe non essere lo stesso.
Non è un errore, e non hai fatto niente. Dal 3 giugno 2026 sono cambiate alcune regole con cui si calcola la prestazione energetica degli immobili.
Detto così sembra la solita notizia tecnica che interessa soltanto a geometri, architetti e certificatori. In realtà, se possiedi una casa, interessa anche te: quelle regole possono incidere sulla classe energetica del tuo immobile e, indirettamente, su come la vedrà chi vuole comprarla.
In questo articolo ti spiego cosa è cambiato, cosa no, e cosa conviene controllare se stai pensando di vendere.
Cos’è l’APE in due parole
L’APE è l’Attestato di Prestazione Energetica: il documento che dice quanto è efficiente, dal punto di vista energetico, una casa.
È quello con le famose classi energetiche, dalla A4 (immobili più efficienti) alla G (meno efficienti). Serve, tra le altre cose, quando si vende o si affitta un immobile: se hai comprato, venduto o affittato casa negli ultimi anni, probabilmente ne hai già visto uno.
Cosa è cambiato dal 3 giugno 2026?
Dal 3 giugno 2026 è in vigore il decreto del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica del 28 ottobre 2025 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025), che aggiorna il decreto del 26 giugno 2015 sui metodi di calcolo della prestazione energetica degli edifici.
Attenzione a non fare confusione: non cambia il documento che ti consegnano, cambiano i calcoli che ci stanno dietro.
| Cosa resta uguale? | Cosa cambia? |
| Il formato dell’Ape | Il modo di calcolare la classe energetica |
| La tua casa: caldaia, infissi, isolamento | La verifica dei ponti termici* |
| L’obbligo di avere l’APE quando vendi o affitti | I parametri per il confronto con l'”edificio di riferimento”* |
*Vediamo cosa significano queste due parole:
Ponti termici. Sono i punti della casa (balconi, pilastri, angoli tra pareti, spalle delle finestre) da cui il calore si disperde più facilmente. Il decreto prevede una verifica più puntuale di questi elementi, con una tabella di valori per i casi più comuni.
Edificio di riferimento. È una casa “virtuale”, con la stessa forma e la stessa posizione della tua ma con caratteristiche fissate dalla norma, che serve da termine di paragone per assegnare la classe. Nel nuovo decreto anche i ponti termici entrano in quel confronto, e per il calcolo si usano le superfici lorde.
Con il nuovo APE la mia casa può cambiare classe senza che io faccia lavori?
Potenzialmente sì. Ed è probabilmente la cosa più importante da capire.
La casa è sempre la stessa. Non hai cambiato la caldaia. Non hai rifatto il cappotto. Non hai sostituito i serramenti. Eppure, con metodi e parametri aggiornati, il risultato del calcolo può non coincidere con quello ottenuto in passato.
Due precisazioni, per non allarmarsi:
- non è che dal 3 giugno tutte le case abbiano cambiato classe. Ogni immobile va valutato singolarmente;
- l’APE che hai già resta valido. Ha una validità massima di dieci anni dal rilascio e non serve rifarlo solo perché sono cambiate le regole di calcolo. Attenzione a due casi: decade prima se non sono stati rispettati i controlli periodici dell’impianto (per esempio il rapporto di efficienza energetica della caldaia), e va aggiornato se fai lavori che cambiano la classe energetica e poi lo devi usare per una vendita o un nuovo affitto.
Cosa c’entra il nuovo APE con il valore della mia casa?
Qui arriviamo alla parte che interessa davvero a un proprietario.
Quando metti una casa sul mercato, il prezzo non dipende solo dai metri quadrati: contano la posizione, lo stato dell’immobile, il piano, l’esposizione, i servizi della zona e la domanda del momento. E conta anche la classe energetica, perché per chi compra è un costo che si paga ogni anno in bolletta.
Ma quanto conta? Guarda cosa dicono i dati di Immobiliare.it sugli annunci pubblicati nel primo semestre 2025:
- in Italia una casa in classe A o superiore viene proposta in media a circa 3.000 € al metro quadro, contro meno di 2.000 € per una casa in classe E, F o G: circa il 52% in più;
- tranne nel caso di Milano per cui la differenza tra i due gruppi è di appena il 6% (5.668 €/mq contro 5.360 €/mq).
Sono prezzi richiesti negli annunci, non prezzi di vendita, e dietro quei numeri non ci sono case identiche: cambiano la zona, l’età dell’edificio, le dimensioni. Ma il messaggio è chiaro: la classe energetica pesa, e pesa in modo molto diverso da un mercato all’altro.
Non significa che una casa in classe G non si venda. Significa che bisogna sapere come posizionarla e a che prezzo.
Classe energetica e valore immobiliare non sono la stessa cosa
Una classe migliore non fa valere automaticamente la tua casa decine di migliaia di euro in più. E una classe bassa non vuol dire che la tua casa non abbia mercato. Il valore dipende dall’insieme delle caratteristiche e, soprattutto, da ciò che i compratori sono realmente disposti a pagare in quella zona e in quel momento.
Se stai pensando di vendere: 3 cose da controllare
Se non hai intenzione di vendere, probabilmente non devi correre a fare niente. Ma se pensi di mettere in vendita nei prossimi mesi, vale la pena verificare questi elementi.
✅ Il tuo APE è ancora valido? Controlla la data di rilascio (massimo dieci anni) e che i controlli periodici dell’impianto siano in regola.
✅ Rappresenta la situazione attuale della casa? Se hai fatto lavori che cambiano la classe energetica, va aggiornato prima di usarlo per vendere.
✅ Quanto incide sul posizionamento rispetto alle case concorrenti nella tua zona? Qui non basta la lettera scritta sull’APE: bisogna guardare cosa c’è in vendita accanto a te e a che prezzo.
Perché vendere bene una casa significa anche conoscere prima i suoi punti di forza e le obiezioni che incontreremo durante la vendita.
Controlla anche gli altri documenti: oltre all’APE servono, per esempio, l’atto di provenienza e le planimetrie depositate. Quando qualcosa non è in regola, il rogito rischia di slittare.
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La domanda giusta non è “in che classe è casa mia?”
La domanda giusta è un’altra:
“con le caratteristiche che ha oggi la mia casa, quanto vale davvero sul mercato e come devo venderla per ottenere il massimo?”
A questa domanda un APE non può rispondere. Serve analizzare l’immobile, il mercato della zona, le case concorrenti, le compravendite realmente avvenute e il comportamento degli acquirenti.
È il lavoro che facciamo con ValuPro+: partiamo dai dati di mercato reali (non da una stima “a occhio”) per trovare il prezzo più alto e realistico a cui puoi vendere, e poi lavoriamo con il metodo CasaVenduta® per portare la tua casa alla vendita in 120 giorni.
Una casa non si vende con una lettera dalla A alla G. Si vende quando prezzo, posizionamento e strategia sono corretti.
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Domande frequenti sul nuovo APE
Cosa cambia con il nuovo APE dal 3 giugno 2026?
Cambiano i calcoli, non il documento. Dal 3 giugno 2026 è in vigore il decreto del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica del 28 ottobre 2025, che aggiorna il decreto del 2015: i ponti termici vengono verificati in modo più puntuale, cambiano i parametri per il confronto con l'”edificio di riferimento” e per il calcolo si usano le superfici lorde. Il formato dell’APE resta lo stesso.
Devo rifare l’APE che ho già?
No, non solo perché sono cambiate le regole. L’APE in corso di validità resta valido. Va aggiornato se fai lavori che cambiano la classe energetica e ti serve per una vendita o un nuovo affitto, e decade prima se non sono stati rispettati i controlli periodici dell’impianto (per esempio il rapporto di efficienza energetica della caldaia).
Quanto dura l’APE?
Al massimo dieci anni dal rilascio. Se il tuo ha più di dieci anni non è più valido, quindi per vendere ne serve uno nuovo.
La mia casa può cambiare classe energetica senza che io faccia lavori?
Potenzialmente sì: la casa è la stessa, ma il calcolo è cambiato e il risultato può non coincidere con quello del passato. Non significa che dal 3 giugno tutte le case abbiano cambiato classe: ogni immobile va valutato singolarmente.
Serve l’APE per vendere casa?
Sì. L’APE serve nelle compravendite e nelle nuove locazioni. Come spiega la guida Domus, va tenuto a disposizione di chi vuole comprare, consegnato all’acquirente al momento della vendita e la classe energetica va indicata già nell’annuncio.
Chi redige l’APE?
Un tecnico specialista, che riassume nel documento le caratteristiche energetiche dell’immobile.
Cosa sono i ponti termici?
Sono i punti della casa (balconi, pilastri, angoli tra pareti, spalle delle finestre) da cui il calore si disperde più facilmente. Il nuovo decreto prevede una verifica più puntuale di questi elementi.
Cos’è l’edificio di riferimento?
È una casa “virtuale”, con la stessa forma e la stessa posizione della tua ma con caratteristiche fissate dalla norma: serve da termine di paragone per assegnare la classe energetica.
Una classe energetica bassa mi impedisce di vendere?
No. Una casa in classe G non è una casa che non si vende: bisogna sapere come posizionarla e a che prezzo. La classe energetica pesa, ma molto diversamente da un mercato all’altro: secondo Immobiliare.it, negli annunci del primo semestre 2025 una casa in classe A o superiore costava in media il 52% in più di una in classe E, F o G, ma a Milano la differenza era del 6%.
Conviene fare lavori prima di vendere per migliorare la classe energetica?
Non c’è una risposta uguale per tutte le case. Una classe migliore non fa valere automaticamente la casa decine di migliaia di euro in più: il valore dipende dall’insieme delle caratteristiche e da ciò che i compratori sono disposti a pagare in quella zona e in quel momento. Prima di spendere conviene capire quanto la classe incide sul prezzo della tua casa rispetto a quelle concorrenti. Per sapere quali agevolazioni esistono per i lavori, c’è la guida Bonus Casa 2026.
Come faccio a sapere quanto vale davvero la mia casa?
L’APE non basta: serve analizzare l’immobile, il mercato della zona, le case concorrenti e le compravendite realmente avvenute. È il lavoro della valutazione gratuita ValuPro+, che parte dai dati di mercato reali e non da una stima “a occhio”.
Se non ho intenzione di vendere devo fare qualcosa?
Probabilmente no. Se invece pensi di vendere nei prossimi mesi, controlla tre cose: se il tuo APE è ancora valido, se rappresenta la situazione attuale della casa e quanto la classe energetica incide sul posizionamento rispetto alle case concorrenti nella tua zona.
