Ciao Sono Beppe Frigerio, il creatore del metodo di vendita immobiliare CasaVenduta® e, dopo aver letto questo articolo saprai come orientarti al meglio e acquistare casa alle migliori condizioni di mercato senza farti abbindolare da venditori di case che proveranno a cacciarti addosso qualsiasi casa pur di farti firmare un contratto.
Prima di iniziare la ricerca è bene che tu definisca bene 3 cose importanti:
- Il budget
- La zona
- La tipologia della casa.
Sembrano cose scontatissime ma se non parti con le idee chiare e, se per sbaglio lasci la tua richiesta in qualche agenzia immobiliare tradizionale, ad un certo punto, ti ritroverai nel bel mezzo di una tempesta di chiamate da una marea di agenti immobiliari che ti proporranno case che probabilmente non saranno neanche quelle che ti interesseranno, facendoti perdere solo tempo. No buono.
La prima cosa che devi avere ben chiara è il budget, infatti, sarebbe inutile andare a vedere case se non hai le idee chiare sulla cifra che vorrai spendere o che potrai spendere.
Per definire il budget primaditutto devi aver chiaro lo scopo, compri per un investimento oppure perchè dovrai farci la tua dimora personale?
In questo articolo cercherò di analizzare la parte budget sull’acquisto di una casa vista dal punto di vista dell’acquisto per abitazione principale, ma seguimi comunque anche se la vuoi acquistare per investimento, prima di contrattare devi conoscere bene la base della contrattazione.
Iniziamo ad analizzare il tuo potere di acquisto e cioè la somma di 2 fattori:
- Quanto hai via dei tuoi risparmi
- Quali sono le tue possibilità di mutuo
ok… andiamo con ordine.
QUANTO HAI VIA DEI TUOI RISPARMI:
Per capire quanto è la tua disponibilità liquida è abbastanza semplice e non ci vuole un genio, devi solo fare la somma di questi fattori:
- Risparmi sul conto corrente;
- TFR accumulato ( l’anticipo del TFR non può eccedere il 70% di quanto il dipendente ha maturato alla data della richiesta e può essere richiesto una sola volta da chi ha maturato almeno otto anni di anzianità nella stessa azienda);
- Investimenti in corso di chiusura (polizze vita, polizze……ecc.), libretti al portatore, (a volte anche i genitori cacciano un po’ di grana per l’acquisto dei figli, ma poche volte ho visto figli cacciare la grana per l’acquisto ai genitori… ndr.);
QUANTO E’ LA TUA POSSIBILITA’ DI MUTUO:
Questa parte la spiego meglio in questo video —>> CLICCA QUI
Ci sei? Hai fatto bene i conti?
Bene, ora tieni ben diviso i 2 importi perché a seconda della trattativa che vorrai condurre dovrai lavorar bene sulla base di quanto sarà la tua possibilità di anticipo come caparre e acconti perché potranno cambiare i termini di negoziazione.
A questo punto, ora che hai la base di partenza vai a lavorare subito sulle 2 parti successive.
LA ZONA
Nel cercare la zona di riferimento devi tener bene conto qualche fattore a te comodo (distanza dal lavoro, distanza dai servizi principali, magari la distanza dai genitori o altro).
Cerca sempre di tenere in considerazione quanto possono valere per te e la tua famiglia tutte queste comodità.
LA TIPOLOGIA DELLA CASA:
Nel pensare alla tipologia della casa ti pongo subito una domanda. Per quanto tempo, secondo te ci abiterai? Per sempre? oppure inizio da un appartamento trilocale e poi se per caso la famiglia si allarga ci penseremo? Ora, perdonami la domanda retorica, ma questo potrebbe essere un punto essenziale per capire la cifra adeguata da investire.
Se diventasse la casa della tua vita allora puoi anche non badare a spese.
Ma se pensi che sia solo una transizione perché più avanti con gli anni vorrai una casa più grande o confortevole, allora devi tener conto anche del fattore rivendibilità e magari lavorare su quelle cose che potresti anche rinunciare. Per esempio se sei da solo o una coppia potresti focalizzarti su un trilocale per spendere inizialmente meno, accumulare capitale e tra qualche anno rivenderlo, ricavarne la quota capitale investita e acquistare un quadrilocale.
A questo punto dopo aver fatto chiarezza inizia pure a muoverti.
Inizia a cercare sui portali delineando la zona e calcolando che dal tuo budget massimo puoi aggiungerci intorno ad un 10% in più. Quindi, in parole povere se hai fatto bene i conti e il tuo potere di acquisto massimo prestabilito è 200.000 €, vai a vedere anche immobili che hanno una base di partenza anche di 220.000 €
Una delle prime cose che dovrai notare è da quanto tempo sono in vendita quelle case.
Ora ti faccio un esempio.
Se la casa che hai appena visto è in vendita da 15/20 giorni vuol dire che è fresca sul mercato e quindi farai fatica a fare accettare subito un’offerta abbassandone il prezzo.
Se invece la casa che hai visto è in vendita da più di 120 giorni allora è più probabile iniziare la contrattazione con una base più bassa.
COME CALCOLARE SE LA CASA CHE STAI COMPRANDO HA IL PREZZO GIUSTO O E’ STATA POMPATA SOLO PER FARTI LO “SCONTO”.
Su questo argomento ho realizzato questi 2 video che spiegano bene come calcolare scientificamente il prezzo di mercato di una casa.
A questo punto dopo aver capito se la casa è stata prezzata correttamente….. vai a vedere da quanto tempo è in vendita. Se la casa è in vendita da più di 120 giorni (come dicevo prima) presumibilmente vuol dire che non ha “attizzato” il mercato e che quindi ci sarà la possibilità di iniziare qualche trattativa sul prezzo. Vai sempre con i piedi di piombo, per capire quale è stata la caratteristica che non ha fatto “attizzare” il mercato e cerca di capire se riesci a digerirla. Tieni conto che può essere anche che, chi ha messo in vendita la casa non abbia fatto le cose bene. (prezzo sbagliato, pubblicità non performante ecc.ecc.)
Se la casa è stata prezzata correttamente io solitamente calcolo un indice di svalutazione per ogni mese dalla messa in vendita. Per esempio qui in Bergamo e Provincia, in questo periodo storico, è di circa del 2% annuo.
A questo punto dopo aver calcolato il vero prezzo di mercato quello sarà la base scientifica di partenza della tua contrattazione.
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Buon Acquisto!
Beppe Frigerio
