Come non farti fregare da un annuncio immobiliare a modi “specchietto per le allodole”.

Ciao, Sono Beppe Frigerio il creatore del metodo CasaVenduta® il primo metodo di vendita nella provincia di Bergamo che ti vende casa in 120 giorni senza svendertela e senza stress e oggi scopriamo quali sono i tranelli che vengono o che non vengono inseriti negli annunci che nella maggior parte delle volte ti faranno perdere tempo nella tua ricerca e ti faranno andare nelle mani di agenti immobiliari poco precisi e un po’ troppo faciloni.

Capita, a volte, di leggere annunci in cui i locali dichiarati sono superiori al numero effettivo. 

È il classico il caso di monolocali indicati come bilocali o bilocali inseriti come trilocali o trilocali inseriti come quadrilocali.

Ma alla fine di cosa stiamo parlando?

Ill numero di locali (detti vani catastali principali) di un immobile, nella stragrande maggioranza delle volte non corrisponde al numero di locali fisici totali o vani che lo compongono l’appartamento.

Ora ti spiegherò il perché… ma molto velocemente

Ci sono  delle regole a cui è necessario attenersi nella compilazione di un annuncio per la vendita che è molto bene conoscere.

Infatti la regolamentazione è data dal d.l.652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 (regolamento formazione NCEU).

Se un vano catastale ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se viene utilizzato come vano principale, va conteggiato come vano a parte (detto anche vano accessorio), come succede per i bagni.

vani catastali che devono essere compresi nel conteggio per essere considerati “LOCALI” sono:

  •                         camere (da letto o altra destinazione)
  •                         soggiorno
  •                         Salone

Devono essere considerati vani accessori che non possono essere considerati nel conteggio del numero di locali:

  •                         cucina
  •                         bagni
  •                         ripostiglio
  •                         ingresso
  •                         corridoio

e quindi per farti un breve esempio: 

Un immobile con cucina abitabile, soggiorno, 2 camere da letto, un bagno e un corridoio, anche se i vani totali sono 6 è da considerarsi un TRILOCALE, in quanto ha il soggiorno e le 2 camere da letto che vengono considerati “Locali” mentre Bagno, Cucina, e corridoio vengono considerati vani accessori. 

Ricapitolando

Un Bilocale ha 1 camera da letto e un soggiorno 

Un quadrilocale ha 3 camere da letto.

E quindi stai bene attento a come vengono considerati i locali all’interno dell’annuncio.

Ma, Torniamo alle cose da controllare su un annuncio: 

Un’altra delle cose importanti da controllare è, qualora ci fosse, la Mansarda o il sottotetto.

Qui di solito si fa una fatica enorme per capire se è AGIBILE O ABITABILE

Uno dei principali parametri che devono essere presi in considerazione per valutare l’abitabilità del sottotetto è relativo all’altezza, ossia alla distanza tra pavimento e soffitto.

A livello legale con il termine mansarda si definisce lo spazio sottotetto con caratteristiche tali da consentirne la permanenza prolungata di persone, La mansarda può essere costituita solo da qualche ambiente aggiuntivo rispetto al resto della casa (ad es. uno studio o una cameretta) oppure può essere un vero e proprio appartamento (completo di camera, cucina, bagno)

Mentre a differenza della mansarda il sottotetto, Proprio per le sue caratteristiche di spazio poco (o non) illuminato in modo naturale, anche a livello di normativa, non è destinato ad essere abitabile.

 e quindi… NIENTE BAGNI e NIENTE CAMERE DA LETTO (anche se, la maggior parte delle volte le trovi)

Detto in parole povere, per legge il sottotetto non è abitabile, viceversa una mansarda, per definirsi tale, deve rispondere a tutta una serie di requisiti, ma è abitabile e quindi il suo valore economico è molto più alto. 

Quindi… attenzione alle diciture, ma soprattutto per capire se la casa che andrai a visionare ha un sottotetto oppure una mansarda… fatti dare almeno le schede catastali dall’agente immobiliare. All’interno delle schede catastali troverai la dicitura esatta. 

Altra cosa da controllare è negli annunci è l’indirizzo. 

In diversi casi l’indirizzo non è mai quello che viene scritto in annuncio. 

Questo perché solitamente le agenzie immobiliari che non hanno alcun incarico scritto con il proprietario faranno fatica ad inserire la posizione esatta dell’immobile per paura di essere “Scavalcate”  e quindi ti ritroverai ad avere indirizzi non corretti o a fissare appuntamenti con agenzie immobiliari pensando di andare in un punto del paese per poi andare in un altro punto. 

Fastidioso no?

Ovviamente non sono solo queste i dettagli da controllare, ma queste indicazioni ti aiuteranno sicuramente anche a capire se in un annuncio è stato indicata un dettaglio che magari non esiste per nulla e soprattutto ti aiuterà a capire se l’agente immobiliare che ha scritto l’annuncio è serio oppure no. 

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Buon Acquisto!

Beppe Frigerio



Come acquistare la tua prima casa alle migliori condizioni di mercato.

Ciao Sono Beppe Frigerio, il creatore del metodo di vendita immobiliare CasaVenduta® e, dopo aver letto questo articolo saprai come orientarti al meglio e acquistare casa alle migliori condizioni di mercato senza farti abbindolare da venditori di case che proveranno a cacciarti addosso qualsiasi casa pur di farti firmare un contratto.

Prima di iniziare la ricerca è bene che tu definisca bene 3 cose importanti:

  1. Il budget
  2. La zona
  3. La tipologia della casa.

Sembrano cose scontatissime ma se non parti con le idee chiare e, se per sbaglio lasci la tua richiesta in qualche agenzia immobiliare tradizionale, ad un certo punto, ti ritroverai nel bel mezzo di una tempesta di chiamate da una marea di agenti immobiliari che ti proporranno case che probabilmente non saranno neanche quelle che ti interesseranno, facendoti perdere solo tempo. No buono.

La prima cosa che devi avere ben chiara è il budget, infatti, sarebbe inutile andare a vedere case se non hai le idee chiare sulla cifra che vorrai spendere o che potrai spendere.

Per definire il budget primaditutto devi aver chiaro lo scopo, compri per un investimento oppure perchè dovrai farci la tua dimora personale?

In questo articolo cercherò di analizzare la parte budget sull’acquisto di una casa vista dal punto di vista dell’acquisto per abitazione principale, ma seguimi comunque anche se la vuoi acquistare per investimento, prima di contrattare devi conoscere bene la base della contrattazione.

Iniziamo ad analizzare il tuo potere di acquisto e cioè la somma di 2 fattori:

  1. Quanto hai via dei tuoi risparmi
  2. Quali sono le tue possibilità di mutuo

ok… andiamo con ordine.

QUANTO HAI VIA DEI TUOI RISPARMI:

Per capire quanto è la tua disponibilità liquida è abbastanza semplice e non ci vuole un genio, devi solo fare la somma di questi fattori:

  1. Risparmi sul conto corrente;
  2. TFR accumulato ( l’anticipo del TFR non può eccedere il 70% di quanto il dipendente ha maturato alla data della richiesta e può essere richiesto una sola volta da chi ha maturato almeno otto anni di anzianità nella stessa azienda);
  3. Investimenti in corso di chiusura (polizze vita, polizze……ecc.), libretti al portatore, (a volte anche i genitori cacciano un po’ di grana per l’acquisto dei figli, ma poche volte ho visto figli cacciare la grana per l’acquisto ai genitori… ndr.);

QUANTO E’ LA TUA POSSIBILITA’ DI MUTUO:

Questa parte la spiego meglio in questo video —>> CLICCA QUI

Ci sei? Hai fatto bene i conti?

Bene, ora tieni ben diviso i 2 importi perché a seconda della trattativa che vorrai condurre dovrai lavorar bene sulla base di quanto sarà la tua possibilità di anticipo come caparre e acconti perché potranno cambiare i termini di negoziazione.

A questo punto, ora che hai la base di partenza vai a lavorare subito sulle 2 parti successive.

LA ZONA

Nel cercare la zona di riferimento devi tener bene conto qualche fattore a te comodo (distanza dal lavoro, distanza dai servizi principali, magari la distanza dai genitori o altro).

Cerca sempre di tenere in considerazione quanto possono valere per te e la tua famiglia tutte queste comodità.

LA TIPOLOGIA DELLA CASA:

Nel pensare alla tipologia della casa ti pongo subito una domanda. Per quanto tempo, secondo te ci abiterai? Per sempre? oppure inizio da un appartamento trilocale e poi se per caso la famiglia si allarga ci penseremo? Ora, perdonami la domanda retorica, ma questo potrebbe essere un punto essenziale per capire la cifra adeguata da investire.

Se diventasse la casa della tua vita allora puoi anche non badare a spese.

Ma se pensi che sia solo una transizione perché più avanti con gli anni vorrai una casa più grande o confortevole, allora devi tener conto anche del fattore rivendibilità e magari lavorare su quelle cose che potresti anche rinunciare. Per esempio se sei da solo o una coppia potresti focalizzarti su un trilocale per spendere inizialmente meno, accumulare capitale e tra qualche anno rivenderlo, ricavarne la quota capitale investita e acquistare un quadrilocale.

A questo punto dopo aver fatto chiarezza inizia pure a muoverti.

Inizia a cercare sui portali delineando la zona e calcolando che dal tuo budget massimo puoi aggiungerci intorno ad un 10% in più. Quindi, in parole povere se hai fatto bene i conti e il tuo potere di acquisto massimo prestabilito è 200.000 €, vai a vedere anche immobili che hanno una base di partenza anche di 220.000 €

Una delle prime cose che dovrai notare è da quanto tempo sono in vendita quelle case.

Ora ti faccio un esempio.

Se la casa che hai appena visto è in vendita da 15/20 giorni vuol dire che è fresca sul mercato e quindi farai fatica a fare accettare subito un’offerta abbassandone il prezzo.

Se invece la casa che hai visto è in vendita da più di 120 giorni allora è più probabile iniziare la contrattazione con una base più bassa.

COME CALCOLARE SE LA CASA CHE STAI COMPRANDO HA IL PREZZO GIUSTO O E’ STATA POMPATA SOLO PER FARTI LO “SCONTO”.

Su questo argomento ho realizzato questi 2 video che spiegano bene come calcolare scientificamente il prezzo di mercato di una casa.

CLICCA QUI PER IL VIDEO 1

CLICCA QUI PER IL VIDEO 2

A questo punto dopo aver capito se la casa è stata prezzata correttamente….. vai a vedere da quanto tempo è in vendita. Se la casa è in vendita da più di 120 giorni (come dicevo prima) presumibilmente vuol dire che non ha “attizzato” il mercato e che quindi ci sarà la possibilità di iniziare qualche trattativa sul prezzo. Vai sempre con i piedi di piombo, per capire quale è stata la caratteristica che non ha fatto “attizzare” il mercato e cerca di capire se riesci a digerirla. Tieni conto che può essere anche che, chi ha messo in vendita la casa non abbia fatto le cose bene. (prezzo sbagliato, pubblicità non performante ecc.ecc.)

Se la casa è stata prezzata correttamente io solitamente calcolo un indice di svalutazione per ogni mese dalla messa in vendita. Per esempio qui in Bergamo e Provincia, in questo periodo storico, è di circa del 2% annuo.

A questo punto dopo aver calcolato il vero prezzo di mercato quello sarà la base scientifica di partenza della tua contrattazione.

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Beppe Frigerio

 

Che differenza c’è tra Caparra e Acconto? [ VIDEO ]

Ciao Sono Beppe Frigerio, il creatore del metodo di vendita immobiliare CasaVenduta® l’unico sistema di vendita che ti vende casa in 120 giorno oppure è GRATIS e in questo video voglio parlarti della differenza tra Caparra e Acconto.

Buona visione

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Ecco come Daniele e Claudia hanno rischiato di farsi mangiare la vendita di casa loro per colpa di un agente immobiliare indolente e di una clausola sconosciuta.

Clausola sospensiva

Ciao Sono Beppe Frigerio, il creatore del metodo di vendita immobiliare CasaVenduta® e oggi voglio parlarti del terribile incubo che affligge le trattative immobiliari In Italia.

La famigerata “clausola sospensiva sulla proposta di acquisto”.

Oddio, forse famigerata non così tanto: è piuttosto probabile che tu non sappia di cosa sto parlando.

Quindi ora ti racconto che cosa è successo a Daniele e Claudia, per farti capire a quali sono i livelli di stress, rabbia e delusione a cui rischi di andare incontro se sottovaluti questo insidioso cavillo burocratico.

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Meglio vendere casa subito o aspettare? [VIDEO]

Ciao, sono Beppe Frigerio creatore del metodo CasaVenduta®, l’unico metodo che ti vende casa in 120 giorni oppure è GRATIS, e in questo video rispondo a 1 domanda che mi è stata fatta tramite il mio blog.

La domanda in questione me la fa Paolo che ha comprato una casa nuova e pronta in 18 mesi e quindi mi chiede se è meglio iniziare a venderla subito oppure aspettare.

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Vendi casa? Ecco svelato il trucco per un annuncio che ti farà vendere casa alle migliori condizioni di mercato.

scrivere annuncio immobiliare

Stai decidendo di vendere casa? Allora fermati per 4 minuti a leggere questo articolo, 

Ciao, sono Beppe Frigerio, creatore del metodo di vendita immobiliare CasaVenduta® e, in questo articolo voglio svelarti i 2 errori sull’annuncio, che devi assolutamente evitare, se vuoi vendere casa alle migliori condizioni di mercato.

In questo periodo vendere casa non è più un gioco da ragazzi, troppe case in vendita e troppe descrizioni uguali e se anche tu cadrai nel girone degli annunci monotoni e impersonali, finirai a combattere la guerra del prezzo che caratterizza la maggior parte delle trattative immobiliari in Italia.

In poche parole dovrai abbassare costantemente il prezzo pur di venderla. 

Descrivere il tuo immobile su un sito internet o in un giornale economico di vendita è uno dei punti fondamentali per attirare l’attenzione del tuo potenziale cliente.

Insomma, un annuncio deve essere in grado di:

  • attirare l’attenzione;
  • catturare l’interesse;
  • spingere all’azione stimolando i desideri delle persone che leggono il tuo annuncio.

Sottovalutare la descrizione della casa, è tanto grave quanto dannoso, in termini di risultati per la vendita di casa tua. 

E ora ti spiego il perché: 

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