Cosa è cambiato nelle compravendite immobiliari con le nuove norme relative al deposito prezzo presso il notaio?
Ce lo spiega il Notaio Dott. Adriano Baratteri in questo articolo.
La Legge 124/2017 (Legge sulla concorrenza), ai commi 63 e ss. dell’art. 1, ha introdotto nuove norme relative al deposito prezzo della compravendita presso il Notaio ed all’obbligo di versamento, su uno specifico conto corrente dedicato, di tutte le somme dovute, a titolo di tributi, per i quali il notaio sia sostituto d’imposta.
Pertanto il notaio è tenuto a versare su detto conto corrente:
- il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte;
- e, “in caso di richiesta di una delle parti”, il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando l’acquisto si sia perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri, ecc.).
Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche ben definite dal legislatore in quanto è intestato al notaio ma è, di fatto, al di fuori del suo patrimonio.
Le somme di denaro confluite nel “conto dedicato” non potranno essere utilizzate dal notaio e lo stesso non potrà lucrare interessi; inoltre, le giacenze di tale conto corrente sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione del notaio e non entrano nel regime di comunione dei beni in cui il notaio si trovi.
Pertanto, mentre è sempre obbligatorio il deposito delle imposte, tasse e spese dell’atto, sul predetto conto, il deposito del prezzo su tale conto è meramente eventuale (in quanto l’obbligo deriva dalla richiesta di almeno una parte).
Nella maggior parte dei casi, tale richiesta proviene dall’acquirente poiché la norma tutela quest’ultimo.
In base alla predetta normativa, le parti possono, tuttavia, omettere la richiesta del deposito del prezzo sul conto dedicato e, in tale ipotesi, il notaio non dovrà procedere al versamento di tale somma sul conto considerato.
Tuttavia, l’acquirente che volesse bloccare la vendita e rendere pure il venditore inadempiente (rispetto ad un preliminare pregresso) potrebbe, in taluni casi, richiedere tale versamento.
Infatti, con il versamento del prezzo presso il conto di cui sopra, l’ipoteca iscritta sull’immobile, ad esempio, spesso non potrà essere cancellata.
Quindi, è di grande importanza, per il venditore, definire, in anticipo, la sorte del prezzo, onde evitare di incorrere in notevoli problemi al momento della stipulazione dell’atto di vendita.
Il modo più semplice per realizzare questa tutela è quello di prevedere, nel contratto preliminare, la rinunzia al predetto deposito da parte dell’acquirente.
Si potrebbe, tuttavia, dubitare della liceità di tale clausola, state il fatto che la legge sembra voler salvaguardare la libertà dell’acquirente di operare una scelta fino alla stipulazione del contratto definitivo.
A nostro avviso riteniamo, prima che vi siano posizioni consolidate da parte della giurisprudenza, che sia possibile introdurre, nei contratti preliminari, clausole con le quali il venditore e l’acquirente rinunciano, preventivamente, a depositare il corrispettivo della vendita sul “conto dedicato”, stante il fatto che trattasi, comunque, di materia non inderogabile in senso assoluto.
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Dott. Avv. Adriano Baratteri
Notaio in Martinengo (BG)
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