Una delle cose che sembra più scontate e che buona parte delle Immobiliari fa ancora a “a spanne”, è il procedimento di come in viene calcolata la superficie commerciale degli immobili residenziali.
Molte volte mi è capitato di sentire, da gente inesperta, la frase: “calcola che questa casa è di 180 mq/circa commerciali” su trilocali con superficie utile netta calpestabile di 65 mq taverna di 40 mq, box di 35 interrato collegato alla taverna e giardino annesso di 100 mq piantumato.
Ora, io capisco che in taverna la gente cucina, fa la doccia, e ci caccia qualsiasi cosa che non è più indispensabile alla vita quotidiana….. ma rimane comunque sempre una taverna con altezze e struttura non abitabili e, se il sig. Rossi ha comprato un appartamento di 65 mq con una taverna di 40 è perché dico “probabilmente” un appartamento su un unico piano di 105 mq gli sarebbe costato di più.
Facciamo chiarezza:
Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma delle “superfici ponderate” che compongono l’immobile. Rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali.
Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale
Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate)
| Superfici principali | ||
| Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
| Superficie utile netta calpestabile | 100% | |
| Muri perimetrali | 100% | calcolare fino allo spessore max di 50 cm |
| Muri perimetrali in comunione | 50% | calcolare fino allo spessore max di 25 cm |
| Mansarde | 75% | altezza media minima mt 2,40 |
| Sottotetti non abitabili (mansarda) | 35% | altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50 |
| Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) | 80% | altezza media minima mt 2,40 |
| Soppalchi non abitabili | 15% | |
| Verande (con finiture analoghe ai vani principali) | 80% | |
| Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) | 60% | |
| Taverne e Locali seminterrati abitabili(collegati ai vani principali) | 60% | altezza media minima mt 2,40 |
| Precisazioni
Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%. |
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| Superfici di ornamento | ||
| Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
| Balconi e Lastrici solari | 25% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Terrazzi e Logge | 35% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Terrazzi di attici (a tasca) | 40% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Portici e Patii | 35% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Corti e Cortili | 10% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2% |
| Giardini e aree di pertinenza di “appartamento” | 15% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5% |
| Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini” | 10% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2% |
| Precisazioni
per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza |
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| Superfici vani accessori e parcheggi | ||
| Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
| Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali) | 20% | altezza minima di mt 1,50 |
| Locali accessori (collegati ai dei vani principali) | 35% | altezza minima 2,40 |
| Locali tecnici | 15% | altezza minima di mt 1,50 |
| Box (in autorimessa collettiva) | 45% | dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq |
| Box (non collegato ai vani principali) | 50% | |
| Box (collegato ai vani principali) | 60% | |
| Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) | 35% | |
| Posti auto scoperti | 20% | |
Sulla base di queste tabelle adesso si può dire che l’immobile del sig. Rossi è indicativamente di 98,5 mq …. ovvio ogni immobile ha le sue caratteristiche che potrebbero aumentare/diminuire il prezzo…. ma abbiamo almeno una base di partenza per fare una CONGRUA valutazione immobiliare.
Giuseppe Frigerio
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