Ciao sono Beppe Frigerio e ti faccio una promessa, dopo aver letto questo articolo sarai in grado di riconoscere i principali punti per aggiudicarti il miglior mutuo per la tua attuale situazione anche se è la prima volta che ti approcci in questo mondo pieno di insidie nascoste.
Se sei alla ricerca della casa allora fermati a leggere questi punti prima di muoverti, ti saranno molto di aiuto per non farti appioppare dalle innumerevoli “offerte” che fanno le banche o da troppe chiacchiere insignificanti che si raccontano in giro.
Ma prima di tutto dobbiamo obbligatoriamente fare qualche passo indietro.
Che cos’è un mutuo?
Il mutuo è una particolare tipologia di contratto che coinvolge due soggetti: da un lato abbiamo il mutuante, ovvero colui che eroga una somma di denaro (la Banca); dall’altra troviamo il mutuatario, cioè colui che si impegna a restituire alla scadenza la somma che inizialmente si è fatta prestare.
Solitamente si tratta di un prestito a titolo oneroso e quindi devi sapere che nel momento che la Banca ti presterà i soldi per comprare la tua nuova casa dovrai restituirglieli con gli interessi. E’ il caso specifico del mutuo bancario richiesto per la compravendita di beni immobili oppure ristrutturazioni di edifici.
Tuffiamoci un secondo nel mondo legale e andiamo a vedere cosa dice il codice civile a riguardo:
Il mutuo è disciplinato nell’ordinamento italiano dall’Art. 1813 del Codice Civile, dove troviamo la seguente definizione: “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Solitamente chi erogherà l’importo è un istituto di credito (una Banca). Il contratto verrà ufficializzato dal notaio il giorno della tua compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca. Il notaio dovrà fare due atti: da un lato abbiamo il rogito, che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile; dall’altro l’atto di mutuo ( e quindi l’iscrizione ipotecaria) immobiliare fra banca e acquirente.
Ma quanti tipi di mutuo esistono?
E da questa domanda inizia a venirmi l’ansia.
Se dovessi scrivere una risposta precisa e perfetta probabilmente questo articolo lo farei diventare un libro di 400 pagine ma seguimi bene da questo punto, cercherò di essere semplice e conciso.
La prima cosa che devi sapere è che QUALSIASI BANCA (anche quella dell’amico o del cuGGino direttore) prima di formularti un offerta vera ( ATTENZIONE non sto parlando del preventivo indicativo che ti fanno al primo colloquio, quello serve per appiopparti e farti firmare i documenti), vorrà sapere e poi vedere da te queste 4 elementi fondamentali:
- Il tuo reddito netto
- La tua anzianità lavorativa
- La tua stabilità lavorativa
- La puntualità dei pagamenti passati
Sulla base di questi dati ti verrà assegnato un CREDIT SCORE. Diciamo che è una sorta di valutazione del rischio che servirà alla tua banca per decidere se erogarti il mutuo o no e sopratutto quali saranno le condizioni che ti farà (tasso, durata, costi di istruttoria, ecc.)
Una cosa importante è che il tuo CREDIT SCORE può cambiare se nel tempo cambia anche uno dei 4 elementi che ho puntualizzato prima.
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Dopo aver fatto queste prime valutazioni la banca vorrà sapere quanti soldini avrai a disposizione per l’acquisto, insomma, i tuoi risparmi.
Detto in parole povere più si abbassa la percentuale di mutuo sull’acquisto che dovrai fare e migliori saranno le condizioni.
Ti faccio un esempio: se su una casa che costa 200.000€ dovrai fare un mutuo di 150.000€ ci sarà la possibilità che la banca “cali le braghe” sia sul tasso che sui costi di istruttoria per accaparrarti come suo cliente. Se invece dovrai fare un 100% sarà più difficile ottenere le stesse condizioni.
Seconda cosa, bisogna capire la finalità del mutuo, detto in parole più semplici dovrai farlo per acquistare la tua prima casa? Oppure per avere liquidità, per ristrutturazione della casa, per un consolidamento dei debiti o ancora per la costruzione di una casa?
Sul Mutuo Prima Casa il contratto consente di accedere ad alcune facilitazioni a livello fiscale e a specifiche detrazioni, secondo quanto previsto dalla legge.
Eh già… a seconda della finalità del mutuo le banche e lo stato applicano condizioni diverse.
E ora passiamo ai 2 elementi più importanti:
TASSO E DURATA.
Il tasso permette di conoscere l’ammontare complessivo del debito da restituire (cioè quello che pagherai in totale alla fine del mutuo) ad ogni singola rata del mutuo.
I tassi di interesse più diffusi sono:
- fisso: legato all’indice Eurirs, resta invariato per tutta la durata del contratto;
- variabile: legato all’indice Euribor o al tasso di riferimento della Banca Centrale Europea (Tasso BCE): varia in relazione alle politiche monetarie e agli scenari economici;
- misto, può essere modificato alle scadenze e alle condizioni stabilite dal contratto;
- capped rate (detto anche cap) a tasso variabile, con un limite massimo predeterminato;
- bilanciato, costituito da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile, a seconda del peso che si vuole dare al tasso fisso e a quello variabile.
- tasso d’ingresso: per un certo periodo viene applicato un tasso basso e dopo viene applicato il tasso usuale. (NB qui bisogna stare bene attenti, perché le prime rate che ti verranno preventivate sono basse e ti sembrerà di pagare poco ma poi si ribilancerà)
La durata del mutuo può essere da 5, 10, 15, 20, 25, 30 anni e in qualche caso anche a 35/40. Difficilmente le durate possono essere superiori.
Infine possiamo distinguere i mutui a seconda delle modalità di rimborso. Le principali sono:
- a durata e rata costanti;
- a durata costante e rata variabile;
- a durata variabile e rata costante, o rimborso flessibile.
Esistono almeno 10 prodotti di mutuo per ogni banca e in Italia esistono circa 457 istituti di credito con le relative filiali. Fai tu i conti di quanti prodotti esistono.
Probabilmente ora ti domanderai: “E io come faccio a sapere tutte queste cose prima di decidere quale è il prodotto più adatto a me?
La prima cosa da sapere è che tipologia di cliente sei e quindi, in parole povere, quanto sarà la percentuale di mutuo che farai per l’acquisto della casa (più è alta e più si abbassano le chance di erogazione mutuo o di ottenere condizioni a prezzi stracciati), stessa cosa per la durata del mutuo (più aumentano gli anni e più possono aumentare le condizioni).
Diciamo che se sei un bravo risparmiatore e quindi chiedi dall’ 80% del valore della casa in giù, hai più possibilità di contrattare condizioni migliori, se invece chiedi il 100% con una durata massima sarà più difficile.
Dopo aver capito che tipo di cliente sei per la banca le cose principali da analizzare sono: l’istruttoria, lo spread, i costi assicurativi, le spese di incasso rata.
Tutto questo fortunatamente viene riassunto nell’ISC o TAEG.
In breve il TAEG/ISC è il tasso che indica il costo complessivo di un credito (o finanziamento) erogato da banche e da altri intermediari finanziari.
Non viene utilizzato per calcolare le rate del prestito, ma ha l’importante funzione di essere un “indicatore” del costo di un finanziamento. Quindi assume importanza soprattutto quando si decide di confrontarlo con il TAEG di altri finanziamenti.
Non va confuso con il TAN (tasso nominale annuo) che indica solo la misura “nominale” annua degli interessi applicati al mutuo, ma non gli altri costi.
Quali sono le voci e spese che sono incluse nel calcolo del TAEG-ISC?
Nel TAEG-ISC, oltre al rimborso del capitale e al pagamento degli interessi sono incluse le seguenti voci e spese:
- le spese di istruttoria;
- le spese di revisione del finanziamento;
- le spese di apertura e chiusura della pratica di mutuo;
- le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate;
- le spese di assicurazione , per assicurare il rimborso totale o parziale del mutuo in caso di morte, invalidità, infermità delle persone finanziate;
- il costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo (e ci fosse l’intervento di un broker o mediatore credidizio);
- ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l’operazione di finanziamento.
Le Voci escluse dal TAEG/ISC
- le spese e l’onorario del notaio (quando richiesto);
- le imposte relative alla stipula del contratto;
- le spese legali per l’eventuale recupero forzoso del credito;
- gli interessi di mora
Dato che nel TAEG/ISC sono inclusi altri costi oltre al solo tasso applicato per la restituzione dei soldini alla banca è logico che il costo complessivo del finanziamento sia superiore al “TASSO NOMINALE”, quindi stai bene attento quando il funzionario della banca ti parla di tasso.
“E ora? posso iniziare a farmi fare qualche preventivo?”
Certo, ma cerca sempre di farti fare almeno 4/5 preventivi in diversi istituti prima di decidere a che banca affidarti.
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Beppe Frigerio
