Vendi casa? Come evitare la nullità della vendita facendo 2 semplici controlli

divieto

Mettere in vendita casa non è più cosa da poco.

Lo sanno bene Erica e Claudio, 2 ragazzi che mesi fa han deciso di vendere casa e ci han chiamato per la valutazione professionale di mercato.

La loro piccola odissea parte proprio da qui, da quando ci siamo accorti che c’era una piccola difformità tra la cucina e il soggiorno.

In pratica cos’era successo?

I vecchi proprietari, che avevano venduto la casa a Erica e Claudio nel 2008, avevano eliminato un muro interno che divideva la cucina dal soggiorno, tutto per far sembrare più grande la zona giorno.

Ma senza aggiornare le schede catastali.

I ragazzi l’avevano acquistata anche se nelle schede catastali risultava ancora con quel “maledetto” muro.

Certo, roba da poco, dirai tu.

Ma questo “poco” preso in superficialità potrebbe diventare la goccia che fa traboccare il vaso.

Perché come stai per scoprire, nel momento in cui gli acquirenti, dopo aver già chiuso la trattativa, scoprono questa incongruenza, l’andamento della trattativa può prendere una piega totalmente diversa.

E ti garantisco: potrebbe non piacerti affatto.

Mi spiego meglio.

Quella “roba da poco” che rischia di far saltare la vendita di casa tua

In quel caso è stato semplice scoprire che avessero un problema in partenza.

Al contrario è stato difficilissimo da farglielo digerire in prima battuta.

Che problema?

É Il caso della planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.

Questo si verifica quando la mappa di un immobile depositata presso il Catasto presenta una difformità (anche piccolissima) e incongruenze con quello che è l’aspetto effettivo della struttura.

È uno dei casi più classici e frequenti in una compravendita immobiliare che mediamente viene troppo spesso sottovalutato (sopratutto da agenti immobiliari superficiali)

ma poi se qualcosina va storto, in automatico ti può far annullare l’atto notarile di compravendita.

 

“Ma Beppe, che cos’ è la planimetria catastale?”

La planimetria catastale è l’esatto disegno, in scala 1:200, che rappresenta la perfetta ripartizione di casa tua al catasto, la ripartizione degli spazi interni, le dimensioni e la destinazione di utilizzo dei vari vani, le diverse aperture (finestre/porte), le parti esterne e altre informazioni.

Nel momento in cui facciamo una valutazione professionale di mercato, in DOMUS Real Estate chiediamo tutta la documentazione per esaminare direttamente la casa.

Nel caso di Erica e Claudio, dopo aver controllato tutta la documentazione ci siamo accorti che c’era una difformità tra la cucina e il soggiorno.

In pratica i vecchi proprietari, che avevano venduto la casa a Erica e Claudio nel 2008, avevano eliminato un muro interno che divideva la cucina dal soggiorno, tutto per far sembrare più grande la zona giorno.

Ma senza aggiornare le schede catastali.

I ragazzi l’avevano acquistata anche se nelle schede catastali risultava ancora con quel “maledetto” muro.

Certo, roba da poco, dirai tu.

Ma questo “poco” preso in superficialità potrebbe diventare la goccia che fa traboccare il vaso.

Nel momento in cui gli acquirenti, dopo aver già chiuso la trattativa, scoprono questa incongruenza, la scoperta può completamente cambiare il senso di tutta la trattativa.

Mi spiego meglio.

Immaginati che la casa venga messa in vendita.

Vengono diversi clienti a vederla.

A un certo punto si arriva alla conclusione con un acquirente che decide di acquistarla ad una determinata cifra. 

Si fa la contrattazione e poi si chiude.

Nel frattempo che si preparano le pratiche di mutuo, esce a fare il sopralluogo il perito della banca che subito nota la difformità e non procede alla perizia. 

A questo punto gli acquirenti vengono informati che la banca non può procedere con la perizia dell’immobile in quanto la Planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto.


I 3 (gravi) rischi che corri se la planimetria catastale NON è conforme all’immobile

ma Beppe… E a me? che me ne frega?

Beh, la cosa ti interessa direttamente, perché l’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 122[1]così dispone:

“All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e’ aggiunto il seguente comma: “1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il   trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,”

In questo preciso momento, se non agisci subito, stai dando la possibilità agli acquirenti di fare 3 mosse: 

  1. Abbassare il prezzo di casa tua in quanto le planimetrie non erano conformi, utilizzando la tecnica del “non me l’avevi detto”;
  2. Rinunciare all’acquisto senza perdere la caparra confirmatoria;
  3. Rinunciare all’acquisto e chiederti un risarcimento danni per il tempo perso;

Se invece hai già fatto l’atto di vendita e pensi di essere scampato al disastro, sappi che l’atto notarile con l’incongruenza delle schede catastali è NULLO.

Beh, la soluzione è semplice: devi far sistemare questa benedetta scheda catastale! 

Il male minore è quello di informarsi prima della messa in vendita e sistemarle subito per evitare perdite di tempo e fraintendimenti strani con l’acquirente (che potrebbe insospettirsi per il fatto che non siano conformi).

Certo, tu penserai che non sia un problema tuo, perché magari la casa quando l’hai comprata era già così, oppure hai pensato che a togliere un muro interno per far diventare più grande il soggiorno e la cucina non avrebbe cambiato la situazione.

 

Le 2 mosse da fare prima di mettere in vendita casa tua per avere una compravendita senza sorprese.

Quindi, nel momento che vuoi mettere in vendita casa tua devi obbligarti a fare subito 2 cose: 

  1. Controlla subito se la planimetria catastale è conforme con lo stato di fatto e cioè controlla se effettivamente tutti i muri, le porte, le finestre della casa sono disegnati in maniera corretta e al posto giusto. Se hai difficoltà nel farlo fatti aiutare da un tecnico oppure un’agente immobiliare. Di solito la scheda catastale è allegata all’atto notarile di compravendita, se non ce l’hai è meglio rivolgerti per recuperarla ad un tecnico di tua fiducia.
  2. Cerca di recuperare tramite un tecnico tutti gli atti (concessioni edilizie) che hanno dato edificabilità alla casa facendo magari un accesso agli atti presso il tuo comune.

Come accedere agli atti amministrativi
Sono previste due modalità di accesso (ex DPR 352/92):

  • accesso informale
    Si esercita mediante richiesta, anche verbale, all’ufficio dell’amministrazione competente (l’ufficio tecnico) a formare l’atto conclusivo del procedimento o che lo deterrà stabilmente. Le pubbliche amministrazioni, al fine di facilitare i rapporti con i cittadini, e quindi l’accesso, hanno istituito un apposito ufficio: l’Ufficio Relazioni con il Pubblico (URP). La richiesta è esaminata senza formalità ed immediatamente. E’ utile per acquisire quindi informazioni nell’immediato, ma non garantisce la possibilità di poter dimostrare in futuro quanto affermato, quindi è di difficile smentita.
  • accesso formale
    Puoi sempre presentare una richiesta formale – compilando un apposito modulo che l’amministrazione può aver istituito, oppure scrivendo l’istanza autonomamente – inviandola tramite A/R oppure depositandola all’ufficio Protocollo dell’amministrazione. In ogni caso l’ufficio è tenuto a rilasciare ricevuta, così come previsto dal DPR 352/92 (art. 4 comma 2). E’ possibile però che sia l’amministrazione stessa a richiedere di presentare formale istanza; ciò si verifica se non è possibile accogliere immediatamente la richiesta in via informale; oppure se ci sono dubbi sulla legittimazione del richiedente, sull’identità o i poteri rappresentativi. Rispetto all’accesso informale offre una garanzia maggiore, anche se richiede più tempo: si ha nero su bianco l’indicazione richiesta, ha valore di atto pubblico (oppure è più esatto dire che ha valore legale? Chiedere conferma) e può essere utile per rivendicare un diritto disatteso o per controbattere l’affermazione dell’amministrazione.
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e se fosse tutto a posto allora puoi iniziare a metterla in vendita.

 

Io e i miei consulenti siamo costantemente allenati a

  • Controllare sin da subito TUTTA la documentazione della casa e rilevare che sia tutto in regola oppure sistemare “tutte le carte” tramite i nostri tecnici
  • Capire da subito il possibile target di mercato, casa tua non sarà un porto di mare e ti porteremo in casa solo persone che sono interessati a casa tua
  • collaborare con tutte le migliori agenzie immobiliari della tua zona per aumentare la potenzialità di vendita
  • individuare quali sono i benefici a cui potrebbero ambire i tuoi compratori per velocizzare la vendita di casa tua
  • stimolare questi benefici nei vari annunci
  • a testare continuamente gli annunci

Tutto questo grazie al nostro unico metodo di vendita immobiliare #CasaVenduta® che potrai conoscere se entrerai in contatto con qualcuno del mio team.

Queste sono alcune delle nostre testimonianze:

Recensione Laura

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Recensioni 2

Recensioni 1

Schermata 2019-12-22 alle 09.05.28

Schermata 2019-12-22 alle 09.02.19Recensioni 5 mirko

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Così potrai spendere i tuoi soldi ricavati dalla vendita come meglio credi.

Buona Vendita!

Giuseppe Frigerio

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