In breve: nel 2026 i prezzi di vendita in Italia crescono del 3,1% mentre i canoni di affitto salgono dell’8,1% (fonte: Immobiliare.it). Il rendimento medio da locazione (lordo) è tra il 5,8% nelle grandi città e il 9,7% come media nazionale, incluse città minori. Vendere conviene se serve liquidità entro pochi mesi mentre affittare conviene su un orizzonte di 5-10 anni, a patto di calcolare il rendimento netto e non quello lordo. Nell’articolo leggerai tra le altre cose il metodo per calcolarlo sul tuo immobile.
Hai una casa in cui non abiti più, l’hai ereditata o più semplicemente stai valutando se è il momento giusto per liberartene o metterla a reddito per toglierti qualche sfizio?
All’apparenza sembra molto semplice e lineare: vendere e incassare oppure affittare e poter contare su una piccola entrata ogni mese.
Nella realtà questa è una decisione patrimoniale molto delicata perché mette insieme mercato, fiscalità e obiettivi di vita che raramente vanno tutti nella stessa direzione.
Nel 2026 la scelta si fa ancora più difficile. Il mercato immobiliare italiano è in una fase di crescita molto solida: secondo i dati di Immobiliare.it i prezzi di vendita sono attesi in aumento del 3,1% entro fine anno ma i canoni di locazione dal canto loro corrono quasi al triplo con un +8,1% stimato a livello nazionale.
E allora che si fa? Vendere oggi o aspettare e affittare? Vediamolo in questo articolo con numeri e considerazioni alla mano.
Il contesto di mercato nel 2026 corre a due velocità diverse: ecco 3 considerazioni utili
1 – I prezzi delle case salgono ma non ovunque allo stesso modo
Partiamo da un dato di fatto: la ripresa delle compravendite c’è davvero. Nel 2025 l’Agenzia delle Entrate ha registrato quasi 767.000 compravendite con una crescita del 6,4% rispetto all’anno precedente (fonte: OMI – Agenzia delle Entrate).
Per il 2026 le stime restano positive e risultano abbastanza uniformi: le grandi città trainano il trend con aumenti anche superiori al 6-7% (pensiamo a Milano, Roma o Firenze) ma anche i mercati più piccoli – tra cui Bergamo o Parma – si muovono bene.
Ciò significa che anche se possiedi un immobile in provincia siamo sulla buona strada perché i dati sono ottimi.
2 – I canoni di affitto crescono più dei prezzi di vendita
Se chi vende in questo momento può farlo in un mercato tutto sommato stabile chi affitta vive una fase ancora più favorevole in merito al canone.
La domanda di locazione infatti resta alta e l’offerta tutto sommato limitata – questo spinge i canoni verso l’alto con un +8,1% secondo Immobiliare.it (significa che puoi affittare a prezzi più alti).
3 – Quanto rende un immobile in affitto?
Ed ecco il dato interessante. Nel secondo trimestre 2026 il rendimento lordo medio delle case comprate per essere affittate è intorno al 9,5-9,7% a livello nazionale (fonte Idealista).
Occhio però perché il dato visto così è gonfiato: in molte città si compra bene ma a prezzi bassi per poi affittare a prezzi più alti. Nelle grandi città invece per un classico bilocale da 65 mq il rendimento lordo scende a un realistico 5,8%.
Questo è un numero più realistico per un proprietario che ragiona nel mettere in affitto un appartamento “normale”.
Vendere casa: vantaggi e svantaggi
Vantaggi
- Hai liquidità immediata: incassi un capitale utilizzabile subito per ridurre debiti, reinvestire o toglierti qualche sfizio.
- Non hai rischi di gestione: niente più manutenzione, IMU, spese condominiali o periodi di sfitto.
- È più facile: una volta venduto chiudi un capitolo patrimoniale senza impegni futuri.
Svantaggi
- Rinunci a un reddito ricorrente: se il mercato degli affitti nella tua zona è forte, stai lasciando sul tavolo un flusso di cassa interessante.
- Hai costi di transazione: provvigione di agenzia o eventuale plusvalenza fiscale se rivendi entro 5 anni da un acquisto.
- Rinunci alla rivalutazione futura: se i prezzi continuano a salire, vendere oggi significa non beneficiare di eventuali aumenti nei prossimi anni.
Affittare casa: vantaggi e svantaggi
Vantaggi
- Hai un reddito ricorrente: un flusso di cassa mensile che si somma alla rivalutazione dell’immobile nel tempo.
- È flessibile: puoi sempre decidere di vendere più avanti, in un momento di mercato migliore, o riprenderti l’immobile per uso personale.
- Conta sul doppio ritorno: incassi il canone e, allo stesso tempo, mantieni un capitale che (storicamente) tende a rivalutarsi.
Svantaggi
- Occhio ai rischi di sfitto e morosità: periodi senza inquilino o ritardi nei pagamenti riducono il rendimento spesso in modo più marcato di quanto si preveda sulla carta.
- Hai dei costi di gestione: manutenzione ordinaria e straordinaria, IMU (dovuta se non è prima casa), eventuale gestione tramite agenzia.
- Hai dei vincoli normativi: durata dei contratti, regole sugli aumenti del canone, adempimenti fiscali da rispettare ogni anno.
Quanto incide la tassazione sul rendimento di un affitto?
Il regime fiscale che scegli per l’affitto è fondamentale per evitare di perdere un sacco di soldi.
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva opzionale sui redditi da locazione che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali/comunali e le imposte di registro e bollo sul contratto. Nel 2026 le aliquote sono tre.
Cedolare secca: le tre aliquote da conoscere nel 2026
- 21% per i contratti a canone libero (indipendentemente dal numero di immobili posseduti);
- 10% per i contratti a canone concordato – l’aliquota più vantaggiosa in assoluto, riservata a chi accetta un canone calmierato secondo gli accordi territoriali (ossia un contratto di locazione il cui importo non è libero, ma calcolato secondo accordi territoriali in base alla zona e alle dimensioni della casa);
- 26-30% solo per gli affitti brevi (sotto i 30 giorni) dal secondo immobile in poi, con soglie ridotte dalla Legge di Bilancio 2026.
Per un affitto “tradizionale” a lungo termine, quindi, la cedolare è del 21% sul canone libero e del 10% su quello concordato indipendententemente dal numero di case possedute.
Facciamo un esempio di calcolo
Immobile del valore di 150.000€, canone annuo 9.000€ (750€/mese), cedolare secca al 21%:
- Rendimento lordo: 9.000 / 150.000 = 6%
- Imposta cedolare secca: 9.000 × 21% = 1.890€
- Reddito netto da tasse: 9.000 – 1.890 = 7.110€
- Rendimento netto da tasse: 7.110 / 150.000 = 4,74%
Attenzione, a questo vanno ancora sottratte le spese vive: manutenzione, eventuale IMU, gestione della casa, sfitto.
Il metodo pratico per confrontare vendita e affitto e valutare cosa conviene
Quando un proprietario ci pone questa domanda, in Domus Real Estate confrontiamo quattro elementi. Eccoli qui.
1️⃣ Il ricavo netto e reale della vendita: prezzo di vendita meno provvigione, spese notarili ed eventuale plusvalenza (non è il prezzo “lordo” che si legge sull’annuncio ma i soldi che entrano effettivamente nelle tue tasche).
2️⃣ Il rendimento netto reale della locazione: canone annuo meno tasse, spese di gestione e una stima realistica dello sfitto.
3️⃣ L’orizzonte temporale: se hai bisogno di liquidità entro pochi mesi la vendita è quasi sempre la strada più sensata. Se ragioni su un investimento a 5-10 anni, l’affitto può diventare più interessante.
4️⃣ I tuoi obiettivi personali: vuoi semplificare il patrimonio o preferisci un’entrata costante? Hai già in mente dove reinvestire il capitale della vendita?
>>> Considerazione importante: una casa vuota che aspetta una tua decisione non genera rendita né liquidità ed è l’unico scenario che conviene evitare sempre a tutti i costi.
Due scenari a confronto: facciamo i conti
Mettiamo di avere un appartamento di 100 mq in un città di provincia che vale 180.000€
| Scenario A: vendita | Scenario B: affitto | |
| Incasso/canone | 180.000€ una tantum | 900€/mese -> 10.800€/anno |
| Costi | circa 6.000€ (provvigione + spese) | Tasse (cedolare 21%: 2.268€) + spese stimate (circa 1.500€) |
| Risultato al netto | 174.000 € subito, liquidi | circa 7.032€ netti/anno, immobile da mantenere |
| Rendimento netto | – | circa 3,9% annuo sul valore dell’immobile |
Con la vendita il proprietario ha quindi una liquidità immediata da reinvestire o utilizzare subito come meglio crede. Con l’affitto mantiene un asset da 180.000€ che genera circa 7.000€ netti l’anno – più l’eventuale rivalutazione futura dell’immobile.
Le domande da farti prima di scegliere se vendere o affittare casa
✅ Ho bisogno di liquidità a breve termine o posso aspettare?
✅ Quanto sono disposto a gestire l’immobile (o a delegare il compito a un’agenzia)?
✅ Qual è il rendimento netto reale – non quello lordo – nella mia zona?
✅ Come si sono mossi prezzi e canoni negli ultimi 2-3 anni nella mia città?
✅ Dove reinvestirei il ricavato, se decidessi di vendere?
Domande frequenti su vendere o affittare casa
Conviene di più vendere o affittare casa nel 2026?
Dipende dall’orizzonte temporale: se hai bisogno di liquidità entro pochi mesi, vendere è quasi sempre la scelta più razionale. Se puoi ragionare su 5-10 anni e il rendimento netto locale è sopra il 4-5%, affittare può generare un ritorno complessivo maggiore, tra canone e rivalutazione dell’immobile.
Qual è il rendimento medio di un affitto in Italia nel 2026?
Il rendimento lordo medio nazionale è del 9,5-9,7% (fonte: Idealista), ma questo dato è alzato dalle città con prezzi d’acquisto bassi. Per un bilocale standard nelle grandi città il rendimento lordo medio è più realisticamente del 5,8%.
Quanto si paga di tasse su un affitto con la cedolare secca?
Il 21% sul canone libero, il 10% sul canone concordato. Solo per gli affitti brevi (sotto i 30 giorni) l’aliquota sale al 26-30% dal secondo immobile in poi, secondo la Legge di Bilancio.
Come si calcola il rendimento netto di un immobile in affitto?
Si parte dal canone annuo, si sottrae l’imposta (cedolare secca), poi le spese di gestione (manutenzione, eventuale IMU, sfitto stimato) e si divide il risultato per il valore dell’immobile. Il rendimento netto è tipicamente 2-3 punti percentuali sotto quello lordo.
Quanto sono cresciuti i prezzi delle case in Italia nel 2026?
I prezzi di vendita sono attesi in crescita del 3,1% a livello nazionale entro fine 2026, con punte del 6-7% nelle grandi città.
In sintesi
Sul vendere o affittare non esiste una risposta valida per tutti poiché dipende dal mercato locale, dalla tua fiscalità personale e da cosa vuoi ottenere nei prossimi anni.
La regola pratica è la seguente: confronta sempre il rendimento netto, mai quello lordo, e valuta il ricavo della vendita su un orizzonte di almeno 5-10 anni rispetto al flusso di cassa che l’affitto potrebbe generare nello stesso periodo.
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