Ciao, Sono Beppe Frigerio il creatore del metodo CasaVenduta® il primo metodo di vendita nella provincia di Bergamo che ti vende casa in 120 giorni senza svendertela e senza stress e oggi scopriamo quali sono i tranelli che vengono o che non vengono inseriti negli annunci che nella maggior parte delle volte ti faranno perdere tempo nella tua ricerca e ti faranno andare nelle mani di agenti immobiliari poco precisi e un po’ troppo faciloni.

Capita, a volte, di leggere annunci in cui i locali dichiarati sono superiori al numero effettivo. 

È il classico il caso di monolocali indicati come bilocali o bilocali inseriti come trilocali o trilocali inseriti come quadrilocali.

Ma alla fine di cosa stiamo parlando?

Ill numero di locali (detti vani catastali principali) di un immobile, nella stragrande maggioranza delle volte non corrisponde al numero di locali fisici totali o vani che lo compongono l’appartamento.

Ora ti spiegherò il perché… ma molto velocemente

Ci sono  delle regole a cui è necessario attenersi nella compilazione di un annuncio per la vendita che è molto bene conoscere.

Infatti la regolamentazione è data dal d.l.652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 (regolamento formazione NCEU).

Se un vano catastale ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se viene utilizzato come vano principale, va conteggiato come vano a parte (detto anche vano accessorio), come succede per i bagni.

I vani catastali che devono essere compresi nel conteggio per essere considerati “LOCALI” sono:

•                         camere (da letto o altra destinazione)
•                         soggiorno
•                         Salone

Devono essere considerati vani accessori che non possono essere considerati nel conteggio del numero di locali:

•                         cucina
•                         bagni
•                         ripostiglio
•                         ingresso
•                         corridoio

e quindi per farti un breve esempio: 

Un immobile con cucina abitabile, soggiorno, 2 camere da letto, un bagno e un corridoio, anche se i vani totali sono 6 è da considerarsi un TRILOCALE, in quanto ha il soggiorno e le 2 camere da letto che vengono considerati “Locali” mentre Bagno, Cucina, e corridoio vengono considerati vani accessori. 

Ricapitolando

Un Bilocale ha 1 camera da letto e un soggiorno 

Un quadrilocale ha 3 camere da letto.

E quindi stai bene attento a come vengono considerati i locali all’interno dell’annuncio.

Ma, Torniamo alle cose da controllare su un annuncio: 

Un’altra delle cose importanti da controllare è, qualora ci fosse, la Mansarda o il sottotetto.

Qui di solito si fa una fatica enorme per capire se è AGIBILE O ABITABILE? 

Uno dei principali parametri che devono essere presi in considerazione per valutare l’abitabilità del sottotetto è relativo all’altezza, ossia alla distanza tra pavimento e soffitto.

A livello legale con il termine mansarda si definisce lo spazio sottotetto con caratteristiche tali da consentirne la permanenza prolungata di persone, La mansarda può essere costituita solo da qualche ambiente aggiuntivo rispetto al resto della casa (ad es. uno studio o una cameretta) oppure può essere un vero e proprio appartamento (completo di camera, cucina, bagno)

Mentre a differenza della mansarda il sottotetto, Proprio per le sue caratteristiche di spazio poco (o non) illuminato in modo naturale, anche a livello di normativa, non è destinato ad essere abitabile.

 e quindi… NIENTE BAGNI e NIENTE CAMERE DA LETTO (anche se, la maggior parte delle volte le trovi)

Detto in parole povere, per legge il sottotetto non è abitabile, viceversa una mansarda, per definirsi tale, deve rispondere a tutta una serie di requisiti, ma è abitabile e quindi il suo valore economico è molto più alto. 

Quindi… attenzione alle diciture, ma soprattutto per capire se la casa che andrai a visionare ha un sottotetto oppure una mansarda… fatti dare almeno le schede catastali dall’agente immobiliare. All’interno delle schede catastali troverai la dicitura esatta. 

Altra cosa da controllare è negli annunci è l’indirizzo. 

In diversi casi l’indirizzo non è mai quello che viene scritto in annuncio. 

Questo perché solitamente le agenzie immobiliari che non hanno alcun incarico scritto con il proprietario faranno fatica ad inserire la posizione esatta dell’immobile per paura di essere “Scavalcate”  e quindi ti ritroverai ad avere indirizzi non corretti o a fissare appuntamenti con agenzie immobiliari pensando di andare in un punto del paese per poi andare in un altro punto. 

Fastidioso no?

Ovviamente non sono solo queste i dettagli da controllare, ma queste indicazioni ti aiuteranno sicuramente anche a capire se in un annuncio è stato indicata un dettaglio che magari non esiste per nulla e soprattutto ti aiuterà a capire se l’agente immobiliare che ha scritto l’annuncio è serio oppure no. 

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Beppe Frigerio