Può accadere di scoprire che proprio la casa di cui ci siamo innamorati, e che vorremmo comprare, deriva da una donazione: si tratta di una situazione da valutare con molta attenzione. Ecco gli elementi principali di cui bisogna tener conto.
I rischi
La donazione è lo strumento giuridico con cui una persona (detta donante) può trasferire un bene ad un’altra (detta donatario) senza chiedere nulla in cambio: vi ricorrono, ad esempio, i genitori che vogliono trasferire una casa al proprio figlio e desiderano farlo mentre sono ancora in vita, senza dover ricorrere al testamento e con costi inferiore ad una vera e propria vendita.
Il rischio, però, è che se tale donazione lede i diritti di altri eredi legittimi, questi potranno agire legalmente nei confronti del donatario (azione di riduzione) per ricevere l’intera quota di eredità che gli spetta. Se quest’ultimo non ha beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, gli eredi potranno allora rivolgersi al terzo acquirente del bene – quindi a chi avesse comprato la casa che era stata donata – chiedendone la restituzione (azione di restituzione). L’azione di restituzione sarà eseguita secondo l’ordine cronologico delle vendite, iniziando dall’ultima.
Le tutele
Fino a che il donante è in vita, gli eredi non possono rinunciare all’azione di riduzione, e un accordo in tal senso sarebbe nullo; potranno farlo solo dopo la sua morte. Se a quel punto gli eredi stabiliscono di non avere pretese nei confronti del bene donato, il problema si risolve. Ma se ciò non accade, quali sono le tutele per gli acquirenti?
La legge stabilisce che l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata se sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione; solo allora gli acquirenti terzi saranno definitivamente tutelati, sempre che, però, il coniuge o i parenti in line retta del donante non abbiano prorogato tale termine con un atto di opposizione alla donazione, con il quale si riservano di agire anche dopo i 20 anni.
Una soluzione alternativa, la più diffusa, per tutelare l’acquirente è quella di risolvere la donazione (con un atto specifico da un notaio) ed il bene torna ad essere di proprietà del donante che diventerà quindi il nuovo venditore al posto del donatario.
Le verifiche da fare
Se si desidera comprare una casa che proviene da una donazione, è quindi necessario valutare attentamente la situazione e fare alcune verifiche, in particolar modo se il donante sia ancora o meno in vita e quanti anni siano trascorsi dal suo eventuale decesso. Questo perché:
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se il donante è ancora in vita, bisognerà tener conto che l’eventuale azione di restituzionepotrà essere esercitata solo dopo la sua morte ed entro 10 anni da tale evento, sempre a condizione che il donante non abbia lasciato beni tali da soddisfare le ragioni degli eredi, che la stessa cosa si verifichi per il donatario (ovvero colui che nel frattempo ha venduto la casa) e che non siano già passati 20 anni dalla trascrizione della donazione;
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se risulta deceduto da meno di 10 anni, l’azione di restituzione potrà essere ancora esercitata fino al raggiungimento del decennio e sempre che si verifichino le condizioni citare sopra;
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se risulta deceduto da più di 10 anni, il diritto all’azione di riduzione si considera prescritto, quindi gli eredi non potranno più reclamare alcunché.
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